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图片来源@视觉中国

“从格力集团已经剥离出去的格力地产，使用格力的商标，对格力形成了伤害。” 2018年5月，格力集团董事长董明珠在一次演讲中提到。

彼时的格力地产，已经从格力集团剥离3年，仍未有大的成就，此后更是陷入发展迟缓、负债过高、资金紧张等的舆论漩涡中难以自拔，股价一泻千里，在10月底跌至3.55元/股，创下近三年新低。

2018年底，格力地产提出用自有资金、以集中竞价交易方式回购公司股份。截至8月20日，格力地产已进行了六次股份回购，耗费总金额超过7.25亿元，累计回购超1.69亿股，约占总股本的8.18%。

而在最新发布的2019年半年报中，格力地产的经营情况似乎有所好转，但无论就与同行的差距还是就全国的布局而言，依然任重道远。

发展迟缓

2004年，现任格力地产董事长鲁君驷带领7名员工，在9平方米的简陋办公区，扛起格力集团房地产专责工作小组组长之责，开始了创业之路。2005年，格力地产重组，2009年借壳上市。

成立十年，格力地产依旧没能发展起来。2014年，格力地产启动内部结构调整和产业升级，提出房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业和现代金融 业的“3+2”集团化产业布局，以及“立足珠海、区域布局”的战略。

2015年1月，格力集团将其持有的格力地产30000万股无限售流通A股（约占格力地产总股本的51.94%），无偿划转至珠海市国资委旗下的珠海投资控股有限公司，格力地产正式从格力集团剥离。当时业内普遍认为，成为“国资系”后格力地产的发展将会提速，股价一路升至15.16元，至今仍是历史最高点。

然而，格力地产却让股民们失望了。数据显示，2015年至2018年，格力地产营收分别为25.4亿元、31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元；净利润分别为13.7亿元、6.01亿元、6.24亿元、5.13亿元；2015年至2017年，格力地产的协议销售面积分别为16.2万平方米、15.21万平方米、6.3万平方米；协议销售金额分别为31亿元、32.36亿元、18.42亿元。

不难看出，2017年及2018年两年，格力地产的发展陷入停滞甚至倒退。2018年公司房地产业务收入同比减幅高达19.51%，关键销售指标协议销售额及销售面积甚至没有公布，据克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，榜上无名的格力地产销售额应该是未达51.1亿元的上榜门槛。

营收不理想的一个结果是，2016年至2018年，格力地产经营活动产生的现金流量净额连续3年为负，分别为-12.35亿元、-21.02亿元、-12.17亿元；资产负债率始终在70%-80%之间徘徊，和地产公司50%到60%到安全负债率相比较高；净负债率分别为128%、170%、200%，远高于70%-80%的行业安全水平。

对此，格力地产方面解释称，房地产企业在发展阶段经营性现金流呈现阶段性负数是正常情况，至今为止，公司银行征信良好，从未出现债务违约情形，2019年第一季度，公司经营性现金流为正，并且营业收入较上年同期增长100.38%。

回到正轨

今年1月，格力地产董事长鲁君驷曾在年度会议上提到，借助粤港澳大湾区的机遇，房地产业务要在“量”上提升，拓展新项目。进入2019年后，格力地产似乎终于回到了正轨。

根据最新发布的半年报，2019年上半年，公司录得营收26.69亿元，同比增长124%，几乎是近年来全年的水平；净利润为4.08亿元，同比增长34%，较去年全年仅1亿元。格力地产解释称，营收增加主要系房地产及代建收入增加所致。财报显示，上半年公司房地产协议销售金额31.37亿元，较去年同期大幅增长。

此外，珠海地区收入占比较高、海洋经济等板块发展过慢是格力地产被抨击最多的特点，也是业内普遍认为格力地产发展较慢的主要原因，而今年其在营收多元化方面也有所进展。财报显示，2019年上半年，公司房产板块实现营收13.06亿元，同比增长16.69%；海洋经济板块营收13.29亿元，是去年同期的157倍，占比提升至近50%（2018年底为22.38%）。

但是，珠海以外地区的进展仍然缓慢。格力地产在财报中提到，2019年上半年，公司坚持“立足珠海、区域布局”的发展战略，在深耕珠海市场的同时，加快上海、重庆项目建设及销售，但建设及销售进度及情况却未作披露。

业内人士分析认为，格力地产的市场偏按珠海，不管是项目布局还是发展计划都受到制约，利润来源有很大一部分靠珠海的经济来带动。同时珠海房地产市场缺乏长期的发展潜力，导致格力地产的中长期经营潜力较小。

“格力地产在城市布局、高周转战略等方面存在不足，后续需要反思业务开拓模式。”一位房地产研究机构分析师表示“尤其现在房地产行业越来越集中，中小房企发展规模会更加困难。”

严跃进表示，从走出去的角度来看，房企需要在城市拓展和开发方面积极做把控。珠三角等市场本身竞争比较激烈，市场份额会受到影响。从企业发展来看，未来要在全国市场积极进行土地布局，尤其是在一些低成本地价的土地上进行投资。

资金方面，根据2019年半年报，由于销售回款增加，格力地产经营性现金流亦同比大幅转正至5.3亿元；同时投资活动产生的现金流量净额由于购建资产支出减少，虽然仍未负数，绝对值亦下降至去年同期的十分之一；但筹资活动产生的现金流量净额由去年同期的14.87亿大幅转负至-1.45亿元，公司解释称主要系本期偿还债务增加所致。

此外，虽然营收及净利润均有所增加，但格力地产的毛利率却下降至三年来的最低水平34%；而体现公司偿债能力的EBITDA利息保障倍数，2019年上半年同比上升36.84%，终于迈过1的门槛，但仍然较低。（本文首发钛媒体，作者| 石万佳，编辑 | 李小年）

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