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文|AI财经社 邹帅

编| 祝同

从7月24日到26日，格力地产频发公告，宣布于7月26日公开发行不超过12亿元的公司债券。每张债券的面值为100元人民币，按照面值平价发行。这批债券已于6月25日获得中国证监会的核准批复。

根据公告，本期债券分为两个品种，均为5年期。其中品种一第二年末和第四年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率为5.3%，而品种二第三年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率为5.5%.

格力地产并不像它的母公司一样四处出击，这家拥有国企背景，并于2007年年底在A股借壳上市的房企，规模其实依旧很小。目前格力的地产业务只限于珠海和重庆等很少的几个城市。

销售大幅下滑，扩张艰难

根据公司财报，格力房地产销售业绩出现了明显下滑。从2015年到2017年的三年时间里，协议销售面从16.22 万平方米减少到15.21万平方米，又大幅缩减至6.3万平方米。虽然各地的房价都在大幅攀升，但格力地产的协议销售金额却从2015年的 31.02 亿元缩减到了2017年的18.42 亿元。

而近年来，大型房企已经纷纷进入追逐千亿规模的时代。

格力地产在珠海地区2017年营业收入达31.1亿元，几乎是公司全部的营业收入，说明格力在其他地区的布局没有进展。

虽然格力地产称自己是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业。但根据公司的财务信息，2016年房地产行业收入为29.69亿元，占总营业收入的95%左右。格力地产的多元化经营也尚未取得明显成果。

年报的信息显示，公司2017年的总负债为195亿元，资产负债率为71%，高于行业平均水平。公司也面临着不少短期内需要偿还的债务，截至2018年3月，公司短期借款为1.5亿元，一年内到期的非流动负债为35.24亿元。而2016年，2017年经营活动产生的现金流量净额均为负值，2017年末为负的21.02亿元。这显示格力地产面临着现金流的压力。

格力地产在2018年进行了多次融资。早在4月份，格力地产就表示将分期发行向合格投资者非公开发行总额不超过30亿元的公司债券。5月初，格力地产进行了第一期的债券发行，规模为10.2亿元。这次，格力地产又进行了不超过12亿元的公开债券发行。

除公司债券外，格力还在2018年4月3日，4月23日，6月25日发行了三期中期票据，发行规模合计16亿。

而根据格力地产5月31日的公告，公司还要再向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过30亿元的长期限含权中期票据。公告称募集资金主要用于补充公司流动资金、项目建设及其他企业经营活动。

但随着对房地产市场的监管越来越紧，地产债在债券市场上也不再受欢迎。虽然在几年前，地产债在市场上还大受追捧，发债是房企们最大，成本最低的资金来源。因此格力地产的债券在市场上可能未必能受到欢迎。

银行贷款对于房企来说也是越来越难，并且很看重企业的规模。格力地产这样规模小的房企在银行贷款方面根本没有话语权，取得银行贷款并不容易。

被美的置业甩开

提起格力，市场上一定会想起美的。这两家企业的竞争早已不限于电器行业，在很多领域，两家都是对标的竞争者。而语不惊人死不休的董明珠，更是让格力和美的的竞争火药味又浓了几分。

美的集团也早已踏足了地产领域。美的置业集团作为美的的房产板块，从2004年就开始从事物业项目开发。目前美的置业已经在全国34个城市开发了117个物业项目，主要分布在国内二三四线城市。

过去三年的合约销售额分别为111亿元、206亿元 、507亿元，涨幅很大。这个规模虽然也不能算大型房企，但至少已与几十亿销售额的格力不在一个量级。

就在今年的5月31日，美的置业在港交所提交了招股书，也要追赶2018年这一波赴港上市的热潮。

与深耕珠海，扩张艰难的格力相比，美的置业的野心显然大的多。根据招股书，美的置业的目标是成为中国前十名的房地产开发商，覆盖全国50个城市。并且也要走多元化经营的道路，成为“房地产开发+产业”的复合型企业集团。

这一次的赴港上市也是建立在美的置业急需去杠杆的基础上。由于近年来扩张频繁，公司2015年-2017年的借款总额分别为114.54亿元、243.59亿元、382.55亿元，截至2018年3月31日，借款总额为435.79亿元。

借款大幅上涨的同时，公司的净资产负债率也非常高，比行业平均水平高出一倍。2015年净负债率为622.1%，2016年净负债率为624.7%，2017年净负债率为118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率181.4%。

之所以2017年的净负债率得到大幅下降，是因为在2017年12月的时候，母公司一次性向美的置业注资了60亿元。

但181.4%的净负债率依然很高，在房企融资艰难的背景下，高负债意味着更高的风险，因此很多房企选择了登陆香港资本市场来缓解资金的压力。

作为上市主体的美的置业控股其实成立于2017年11月末，之后便收购了已经发展很久的美的置业集团。为了独立发展房地产业务，美的置业通过美的创始人何享健家族的多次股权操作，已经移除美的集团。在成功上市后，何享健家族仍将拥有半数左右的股权。而美的置业成功上市后，何享健这位位列福布斯富豪榜第六位的大佬，将拥有4家上市公司。

在美的置业成功上市之后，不知格力地产是否会改变以往的做法，也借助母公司走上规模扩张的道路。